평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과! 월급쟁이 부자로 은퇴하라 (by 너나위)

• 전세투자란 전세 보증금을 레버리지로 하여 무이자로 돈을 빌려 자산을 사는 방식의 투자다.
• 투자자는 부동산의 매매 과정은 물론 임대하는 과정에도 신경 써야 한다.
• 전세투자 성공의 핵심은 저평가된 아파트를 찾는 것이다.
• 경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다. 경험이 실력으로 전환되기 때문이다.

 

 

(107p.) 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다. 무조건 신축 아파트라는 이유 하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다. 현재 부동산 시장만 보면 앞으로 하락장 따윈 절대 없을 것 같지만, 하루아침에도 시장 분위가 바뀔 수 있다는 것을 잊어선 안 된다. 

 

(116p.) 이러한 호재만 믿고 투자하는 건 투자자로서 해서는 안 되는 행동이라는 것이다. 나열된 호재들 모두, 언제 현실화할지는 아무도 모른다. 시장의 분위기가 반전되면 아무리 큰 호재가 있다 해도 사실상 큰 영향을 주지 못한다.

 

(126p.) 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한 군데 갈 때보다는 두 군데, 두 군데보다는 세 군데, 네 군데 갈 때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다. 이제 당신은 저평가된 물건을 찾아내고 여기에 투자하기 위해 무엇을 해야 하는지 알게 되었을 것이다. 당신은 비교할 대상을 많이 가져야 한다.

 

(128p.) 나는 중개소 소장님을 통해 매도자에게, 약 1,000만 원 정도를 깎은 2억 6,500만 원에 매매 계약을 진행해준다면, 가계약금으로 통상적인 경우보다 많은 3,000만 원을 지금 바로 송금하겠다고 했다. 보통 가계약금으로는 200만~300만 원을 걸고, 계약서 작성 시에 매매대금의 10% 선에서 미리 지급한 가계약금을 뺀 나머지 금액을 입금하는 것이 관례다.

그런데 돈이 급한 매도자의 입장을 고려해, 지금 당장 가계약금을 더 많이 지급하는 조건을 제시한 것이다. 소장님을 사이에 두고 2시간여 동안 매도자와 밀고 당기기를 거듭한 결과, 매도자가 내 조건을 받아들였다.

 

(131p.) "제가 정말 선생님의 집을 사고 싶은데요, 돈이 조금 모자랍니다. 그래도 제가 할 수 있는 최선을 다해 성의를 표하겠습니다. 이 작은 성의가 매도자분께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 한번 고려 해주실 수 있을까요?" 좋은 협상을 위해 이 같은 태도로 접근해야 한다는 뜻이다.

 

(135p.) 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다. 

 

(138p.) 당신이 초보 투자자라면, 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라.

 

(141p.) '임장 후 모니터링'은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

 

(142p.) 수지구의 부동산 시세도 수도권 상승이 시작된 2013년 이후 2016년 신분당선 개통 이전까지 꾸준히 상승했다. 다만, 소액으로 투자하기에 적합한 전세가는 좀처럼 형성되지 않았다. 통상적으로 철도개통 등의 호재는 사람의 심리를 자극해 개통 전에 이미 매매가에 반영되는데, 전세가는 실사용 가치를 의미하기에 선 반영되지 않는 것이다. 개통되고 나서야 그 지하철을 이용할 사람들이 비로소 새로운 임대수요, 즉 실사용수요가 되기 때문이다. 

 

(148p.) 투자자 입장에서 꽤 반길 만한 사례다. 우선 매도인의 매도 사유가 분명하고 꼭 집을 팔아야 하는 입장이기에 가격을 조정하기 수월하다. 또한 매도자가 계속해서 거주하길 원하므로 임대 계약도 쉽다. 다만 매도자인 주인이 같은 곳에 세입자로 거주할 경우, 전세가가 시세와 비슷한 상황이면 매매가를 시세보다 비싸게 부르고, 매매가가 시세와 비슷한 상황이면 전세가를 시세보다 저렴하게 요구할 때가 많다. 이때 투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체다. 간혹 이처럼 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다. 자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 '싸게 사는 것' 이므로 나느 ㄴ가격을 최우선 기준으로 삼고 협상을 시작했다.

 

(151p.) 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되는 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

 

(155p.) 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

 

(156p.) 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다. 이유는 간단하다. 미래 기대가치의 실현 여부는 내가 통제할 수 있는 영역이 아니지만, 현재 기준으로 저평가된 것을 매수하면 그것만으로도 수익을 낼 수 있기 때문이다. 나는 내가 어찌할 수 없는 이유로 철석같이 믿었던 미래 기대가치가 실현되지 않는 위험까지 감수하고 싶지 않다.

 

(164p.) 나는 보통 부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일 때 매입을 진행하는데, 그건 그 시기가 매수자 우위 시장, 즉 매수자에게 유리한 시장이기 때문이다. 

 

(165p.) 나는 보통 매물을 확인할 때, 집을 보고 나오면서 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사할 계획인지 질문한다. 이 질문으로 대화의 문을 열어 이런저런 이야기 속에서 거주자의 사정을 파악하려는 의도다. 대화하다 보면 실제 이사 날짜가 정해졌는지 아닌지도 알 수 있고, 집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지, 또 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인지 아닌지도 짐작할 수 있다.