부동산 기본상식을 쌓고 싶은 분들에게 추천하는 책! 처음 보는 용어에 대해 잘 풀어서 설명해줘서 처음 공부하는 나같은 사람들에게 좋은 책이라 생각이 든다. part2 부터는 좀 더 실제적이라서 몰입감있게 읽어갔다. 본 포스팅에서는 내가 새로 알게 된 용어 정리나 써머리를 해보려고 한다.
부동산 공부는 처음이라 목차
part1. 부동산 공부 첫걸음에서는 집의 종류와 아파트의 역사에 대해 설명하고 있다.
part2. 오르락내리락 부동산 가격의 비밀은 부동산 가격의 형성 원리와 시장 사이클에 대해 설명한다.
part3. 부동산 정책과 시장의 오묘한 관계에서는 과거부터 현재까지의 정책과 시장의 변화에 대해 설명한다.
part4. 청약에 대처하는 현명한 자세에서는 청약제도에 대한 이해와 청약을 준비하는 방법에 대해 다룬다.
part5. 재건축과 재개발, 알고 투자해야 성공한다에서는 재건축과 재개발의 차이점과 진행방식, 분양가 상한제까지 다룬다.
part6. 세금을 알면 투자전력이 보인다. 이 책의 핵심 세금에 관한 이야기가 나온다.
part1. 부동산 공부 첫걸음
*대저지분: 아파트 전체 단지의 대지면적을 가구 수로 나눠 등기부에 표시되는 면적
*국민주택규모: 국민주택은 국민주택기금에서 자금을 지원받아 건설하거나 개량한 주택으로, 전용면적이 85제곱미터 이하인 주택을 말한다.
*3기신도시: 부동산 가격 폭등에 따라 정부가 공급물량을 늘리기 위해 계획중인 신도시, 3기 신도시에는 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천 계양, 고양 창릉지구, 부천 대장지구 등이 있다.
*전용률: 공동주택의 분양면적(또는 계약면적)대비 전용면적이 차지하는 비율을 말하는데, 예를 들어 분양면적 113.24제곱미터, 전용면적 84.95제곱미터라면 전용률은 75%가 된다. 전용률이 높을수록 실평수가 넓다.
part2. 오르락내리락 부동산 가격의 비밀
부동산=토지+건물
부동산 가치=입지가치+상품가치
*입지가치=외적환경(교통,자연과 같은 물리적환경+교육과 같은 비물리적환경) +근린환경
*용적률:대지면적에 대한 건축물의 바닥면적을 모두 합친 연면적의 비율
*건폐율: 대지면적에 대한 건축면적의 비율, 용적률과 함께 해당지역의 개발밀도를 가늠하게 하는 척도로 활용됨 (건폐율이 낮다는 것은 동 사이 간격이 ㅇ넓다거나 녹지면적이 넓을 수 있고 지상층에서 건물 간 거리가 떨어져 있어 상당히 쾌적하다는 뜻)
*LTV(loan to value ratio): 주택 가격 대비 대출할 수 있는 최대한도. LTV가 60%라면 3억 짜리 아파트를 구입할 때 빌릴 수 있는 금액은 1.8억이 된다.
part3. 부동산 정책과 시장의 오묘한 관계
*분양가 상한제: 아파트 분양가격을 표준 건축비에 택지비(땅값)를 더해 정한 후 그 가격 이하로 분양하게 하는 제도. 수도권 공공택지에서 공급하는 모든 주택과 서울 경기의 일부 지역 민영주택이 이에 해당한다.
분양가 상한제 적용대상 아파트의 경우 주변 시세와 무관하게 원가방식의 분양가를 채택하여 시세보다 상당히 낮은 가격일 때가 많아 청약 경재률이 특별히 높다.
그래서 정부는 분양가 상한제 적용대상 주택의 경우 일정한 기간 동안 전매(매매거래)를 제한하고 있다.
*DTI:Debt to income 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율
part4. 청약에 대처하는 현명한 자세
*청약제도: 청약통장의 자금 등을 활용하여 주택 건설을 촉진하기 위해 1977년부터 도입된 제도. 무주택가구원이 시세보다 낮은 가격으로 주택을 취득할 수 있다.
투기과열지역에서 85제곱미터 이하 주택은 가점제가 100%, 청약조정지역에서도 75%로 확대 되어 청약가점이 높은 가구에게 주택이 돌아가는 긍정적인 효과가 발생했지만 무주택기간이 짧아 청약가점이 낮은 3040 세대가 배제되어 기존 주택시장에서 1주택 갭투자 형태로 주택 구입을 시도하는 가구가 급증했고 부동산 가격 상승의 주원인이 되었다.
3기 신도시와 3080+ 주택공급방안 등을 통해 2021년 하반기부터 신도시의 사전청약을 비롯해 청약이 다시 주목받는 환경이되어 무주택자와 1주택 가구의 경우 청약제도에 관심을 두고 청약사이트 등을 꾸준히 들여다 볼 필요가 있다.
청약은 크게 국민주택, 민영주택으로 나뉘며 특별공급과 일반공급도 국민주택과 민영주택별로 모두 기준이 달라 자신이 청약할 수 있는 대상주택이 무엇인지 미리 확인해보는 것이 좋다. 입주자모집공고 전 청약 예치금, 납입횟수, 거주지역 조건이 있는 경우 거주기간 등을 잘 관리해야 한다.
*생애 최초 특별공급: 세대 구성원 전부가 무주택인 경우 해당, 추첨제 방식이나 특공이기에 소득 기준, 결혼 여부 등이 필요하므로 완전한 추첨제방식은 아니다.
part5. 재건축과 재개발, 알고 투자해야 성공한다
재건축과 재개발은 원도심 재개발의 방식으로 조합설립인가-사업시행인가- 권리가액 확정-관리처분인가 과정을 거치고 이주나 철거과정을 통해 분양을 한다.
*재건축: 주변환경은 양호한데 주택만 노후해서 주택만 새로 짓는 것
*재개발: 주변 환경도 열악할뿐더러 주택도 노후해서 주변 환경과 주택 모두 새롭게 짓는 것
*권리가액: 재건축이나 재개발 조합원이 보유한 주택에 대해 가액을 평가한 것. 권리가액은 시세가 아니며 정비사업에 출자한 조합원으로서 출자 지분의 가치를 평가받은 금액과 같다.
정비사업의 조합원은 조합원 분양가격으로 분양을 받으며, 해당 가격 대비 권리가액과의 차이를 추가로 분담하거나 혹은 환수받는다.
가령 조합원 분양가액 5억원, 권리가액이 4억원이라면 추가 분담금은 1억원이며, 반대로 권리가액이 6억 원이라면 1억원을 환수 받는다.
part6. 세금을 알면 투자전략이 보인다.
이 책의 꽃이라고 볼 수 있는 부분이다. 나같은 초보자도 알아볼 수 있을만큼 세금에 대해 상세하게 나와있다.
"초보는 팔고 나서 계산하고, 중수는 팔기 전에 계산하고, 고수는 사기 전에 계산한다."
*취득세: 모든 부동산을 취득할 때 내는 비용 (상속이나 증여의 경우 취득세율 다름)
-기본 취득세율 (거래가액의 4%) +농어촌특별세(농특세) 와 지방교육세가 가산되어 4.6% 세금 냄
부동산 관련 세금은 아래 링크를 통해 다시 정리해보자!
부동산 관련 세금
부동산과 관련된 세금은 크게 ▷부동산 취득 과정에서 발생하는 ‘취득세’ ▷부동산 보유 과정에서 발생하는 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’ ▷부동산 매도 시 차익에 대해 발생하는 ‘양
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보유세에는 재산세와 종합부동산세 2가지가 있다. 이 두 세금의 부과기준일은 6월 1일 기준으로 소유 여부를 따져 부과된다. 그래서 5월을 잔금 지급일로 거래하는 경우가 매우 빈번하다. (파는 사람 입장에서는 보유세를 내지 않고 팔 수 있고, 매수자 입장에서는 재산세와 종부세를 내야 한다.)
*재산세: 매년 고시되는 공시가격의 60%를 과세표준으로 하여, 이 과세표준액에 따른 세율로 세금을 낸다.
*종합부동산세: 물건별 과세가 아닌 사람(인)별 과세가 특징이다. 보유한 과세대상 주택의 공시가격을 다 더하면 1주택인 경우 9억원이 넘는지, 2주택 이상이라면 6억원이 넘는지 따져보고 그렇다고 대답할 경우 종합부동산세가 과세된다.
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