누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼! 월급쟁이 부자로 은퇴하라 (by 너나위)

• 간결하고 확실한 투자 기준을 마련하라.
• 너나위의 세 가지 투가 기준은 저평가, 적은 투자금, 리스크 감당 가능 여부다.
• 아파트 시장의 흐름은 수요와 공급 간 시차에서 비롯된다.
• 싸다고 느껴지며(저평가) 전세가율이 높은 곳(적은 투자금)을 주기적으로 탐색하고 임장 하라.
• 사전조사를 통해 관심 있는 지역의 인상을 파악하라.
• 현장조사를 통해 가장 투자하기 좋은 물건부터 아닌 물건까지 물건의 우위를 가늠하라.
• 수월한 임대 조건 네 가지 (가격, 집 상태, 입주 가능 시기, 사람)를 기억하라.

 

 

(267p.) 아파트는 발생한 수요에 맞춰 즉각 공급할 수 있는 재화가 아니다. 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.

 

(288p.) 엑셀 행에 적는 것들!

시	구	동	마을	단지	입주 연월
세대당 주차 대수	용적률	공급면적	전용면적	평형(공급면적 기준)	세대수
구조	형태(복도식/ 계산식)	전세가	매매	전세	전세가율
평당 매매가	조사 일자	임장 여부	초등학군

부동산 중개인과 통화할 때는 다짜고짜 조사한 내용부터 묻기보다는 이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해줘서 전화해본 것처럼 묻는 게 좋다. 먼저 자신을 투자자라 소개할 경우에는 간혹 중개인이 계약을 성사시키고자 매매 후 놓을 수 있는 전세가를 실제보다 높게 브리핑하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 매수를 결정하기 전에, 해당 단지 외 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 팡가 해볼 필요가 있다.

 

(291p.) 지역을 눈에 담는다는 것은 '그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것'이라고 할 수 있다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다.

 

(294p.) 초보자라면 3시간 정도의 간격으로 방문할 중개소를 예약하는 것이 좋다. 중개소 한 곳에서 매물을 소개받는 시간을 2시간 정도로 잡고, 1~2시간은 정리하는 시간을 갖는 방식을 추천한다.

 

(296p.) 중개소에서 대화하는 방법

 

목적	질문
입지	일자리	이 근처에 큰 직장이 있나요? (있다면) 어디에 있나요? 이 단지에 거주하는 분 중 그 직장에 다니는 사람이 많나요?
	교통	출퇴근길엔 지하철이나 버스 중 어느 걸 많이 이용하나요? 말씀하신 직장까지는 지하철이나 버스로 얼마나 걸릴까요? 출퇴근 시간에 이용하기 어려울 만큼 사람이 많고 붐비나요? 지하철역은 어디에 있나요? 도보로 얼마나 걸리죠? 마을버스도 있을까요? 광역버스 정류장은 어디인가요? 배차 간격은요?
	환경	주부들은 장을 어디서 보나요? 마트로 많이 가나요. 아니면 전통시장을 많이 가나요? 백화점도 있나요? 간단히 식사할 만한 식당은 어디에 있나요? 카페는 어디에 있나요? 은행이나 병원은 어디에요?
	학군	아기 엄마들이 많은 것 같은데, 어린이집은 근처에 얼마나 있나요? 어린이집 입소가 어려운 편인가요? 유치원은 어디로 가나요? 아이들은 어느 학교에 다니나요? 그 학교는 선호도가 높은가요? (그렇다면) 왜 그런가요? 엄마들은 어느 학원에 자녀들을 보내나요? 차도를 건너지 않고도 초등학교에 갈 수 있나요?
단지 특성 및 가격	이 단지의 장점은 뭔가요? 사람들이 이 단지를 찾는 특별한 이유가 있나요? 매매/ 전세 시세는 어때요? 매매/ 전세 물건은 얼마나 있나요? 요즘엔 실수요자 거래가 많나요, 아니면 투자자들 거래가 많나요?  임대는 잘 나가나요? 임대가 잘 나가는 시기가 따로 있을까요? 저 옆의 단지 시세는 얼마 정도인가요? 그 단지와 이 단지의 가격 차는 보통 어느 정도인가요? 임대가 가장 먼저, 잘 나가는 단지는 어디죠? 이 동네에서 사람들이 선호하는 단지의 순서는 어떻게 되나요?

(299p.) 중개인에게 해당 물건의 등기부 등본을 떼어 달라고 요청해 열람한다. 등기부 등본에는 대출 여부와 매도자가 그 집을 매수한 시기와 가격 등이 나와 있으므로 사전에 확인한 정보 외에 추가적인 사항도 파악할 수 있다. 만약 매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우라면 가격 조정이 더욱 수월할 수 있다. 물론, 이에 대해서는 이후 본격적인 매매 협상 시 직접 매도자에게 말하기보다 중개인을 통해 전달하는 지혜가 필요하다. 자칫 뒷조사를 했다는 느낌을 줄 수 있다.

 

(306p.) 초보 투자자는 매수자에게 유리한 시장이 됐음에도 단지 어서 투자를 해보고 싶다는 조급함에 종종 일을 그르치곤 한다. 그렇다면 투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 방법이 없을까? 

 

그것은 바로 '거기 아니면, 여기에 하지 뭐'란 마음이 드는 상황을 만들어두는 것이었다. 이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해둔다는 의미다. 투자자는 언제 조급해지는가? 내가 알고 있는 투자할 만한 지역과 아파트가 하나뿐일 때다. '지금 이 아파트를 사지 않으면, 가격이 훅 오를 것 같은데?' 하는 생각이 마음을 지배해버리는 것이다. 그렇게 조급한 마음에 성급하게 투자했다가 낭패를 보는 경우가 적지 않다.

 

(311p.) 투자자로서 물건을 매입한 뒤 최초 임차인을 구할 때도 그렇지만 장기 보유로 투자를 이어가고자 한다면, 가급적 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하는 게 좋다. 그래야 2년마다 임대차 계약이 만료되어 새로운 임차인을 구해야 할 때도 다른 집들 사이에 경쟁력을 갖출 수 있다. 최근 아파트의 노후화가 가속화되면서, 가격은 조금 높아도 집 상태가 좋은 전세 매물을 선호하는 임차인이 늘어나고 있다. 집의 내부 상태가 임대에 미치는 영향력이 더욱 켜져 가는 것이다.

 

(312p.) 잔금을 치러야 하는 시기가 이사철 성수기인지 비수기 인지도 따져보라. 이사철 성수기인 2, 3월과 9, 10월에 비해 여름 비수기인 6~8월, 겨울 비수기인 11~1월에 잔금을 치러야 한다면, 전세 이사수요가 적은 시기라 신규 임차인을 구하는 데 애를 먹을 수 있기 때문이다. 이러한 이유로 나는, 잔금일이 이사철 비수기에 해당할 때는 새 임차인과의 임대차 계약을 할 때 임대 기간을 통상적인 24개월(2년)이 아닌, 27개월 정도로 수정하기도 한다. 입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 하기 위해서다.

 

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